Baux ruraux et fermages

Mis à jour le 06/10/2023
La fixation du prix d'un bail rural est laissée au libre choix des parties contractantes mais son mode de calcul est encadré par la réglementation ci-dessous. Le fermage (loyer dû en contrepartie de la location d'un bien agricole) est exprimé en euros, et non pas en denrées, sauf dans le cas de la viticulture.
Télécharger Arrêté_fermage_terre_prés_2023 PDF - 1,32 Mb - 06/10/2023

Modèle de contrat type bail rural

Télécharger contrats_type_bail_89 PDF - 0,05 Mb - 16/06/2020

La valeur locative

La valeur locative est la valeur qui sert de base au calcul du fermage. Cette valeur est précisée dans le bail et doit, d’un commun accord entre le preneur et le bailleur, être comprise entre les valeurs locatives minimale et maximale précisées dans les arrêtés préfectoraux correspondants.

Si le fonds loué comprend des bâtiments d’habitation, dont le loyer est calculé séparément, il convient d’actualiser chaque année le loyer en référence à la variation de l’indice de référence des loyers (Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, l’indice du coût de la construction servant à l’actualisation du loyer de la maison d’habitation du preneur est remplacé par l’indice de référence des loyers) à l’aide de l’arrêté suivant :

Télécharger Arrêté_loyer_habitation_2023 PDF - 1,53 Mb - 06/10/2023

Les modalités de calcul sont définies par l’arrêté :

Télécharger Arrêté statut du fermage 1995 PDF - 2,47 Mb - 16/06/2020

Minima et maxima des valeurs locatives

Ces limites (minima et maxima), opposables aux valeurs locatives, sont fixées par le préfet du département.
Ainsi, conformément à l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le préfet, sur proposition de la Commission Consultative Paritaire Départementale des Baux Ruraux (CCPDBR), détermine ces maxima et minima, qui font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans.
Par ailleurs, les maxima et minima sont actualisés chaque année au 1er octobre (ou à la date fixée par le préfet en application de l’article R. 411-9-11) selon la variation du dernier indice connu des fermages. Ils font l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture.

Télécharger Arrêté_minima_maxima_valeurs_locatives_terres_bâtiments_2023 PDF - 1,32 Mb - 06/10/2023

Calcul du fermage pour les nouveaux baux

1 - Déterminer à quelle zone (A ou B) appartient la commune où sont situées les terres à partir de la carte suivante :

Télécharger Zonage baux ruraux PDF - 0,49 Mb - 16/06/2020

2 - Faire un état des lieux des parcelles (terres ou prés) et attribuer des points en fonction des critères définis dans les annexes de l’arrêté ministériel de 1995 :    

Télécharger ANNEXES-ARRETES-1995 FERMAGES TERRES PDF - 0,31 Mb - 14/09/2020

3 - Déterminer à quelle catégorie de points appartiennent les terres grâce au total des points

4  - Déterminer un prix du fermage compris dans la fourchette de prix correspondant à la catégorie de points définie précédemment grâce à l’arrêté préfectoral suivant :

Télécharger Arrêté_fermage_terre_prés_2023 PDF - 1,32 Mb - 06/10/2023

5 - Appliquer une majoration dans le cas où des bâtiments sont présents sur les parcelles à partir de ce même arrêté préfectoral.

Calcul du fermage pour les baux en cours

Fermage 2022 = fermage payé en 2021 x 1,0355

Cas de la viticulture

Les modalités de calcul sont définies dans l’arrêté suivant :

Télécharger Arrêté statut du fermage 1995 PDF - 2,47 Mb - 09/07/2021

Dans l’Yonne, les fermages viticoles sont calculés sur la base du prix des denrées, en application des articles L. 411-11, R.411-1 et suivants et R. 411-9-7 du code rural et de la pêche maritime.

Chaque année, la CCPDBR se réunit afin de proposer l’actualisation des cours moyens des denrées dans le cadre de baux ruraux nouveaux ou à renouveler. Sur la base de ces propositions, le préfet publie les arrêtés relatifs aux prix des denrées pour le calcul des fermages viticoles et aux minima et maxima des valeurs locatives des vignes.

Télécharger 20231019_Arrêté fermages viticoles 2023 PDF - 0,83 Mb - 20/10/2023

En cas de litige

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) est compétent pour statuer en cas de litige.

Contact à la DDT Direction Départementale des Territoires 89 :

Christophe ZUNINO- chef du pôle foncier - 03 86 48 41 35

ddt-sea-foncier@yonne.gouv.fr