Baux ruraux et fermages

 
 
La fixation du prix d'un bail rural est laissée au libre choix des parties contractantes mais son mode de calcul est encadré par la réglementation ci-dessous. Le fermage (loyer dû en contrepartie de la location d'un bien agricole) est exprimé en euros, et non pas en denrées, sauf dans le cas de la viticulture.

Modèle de contrat type bail rural

> contrats_type_bail_89 - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,05 Mb

La valeur locative

La valeur locative est la valeur qui sert de base au calcul du fermage. Cette valeur est précisée dans le bail et doit, d’un commun accord entre le preneur et le bailleur, être comprise entre les valeurs locatives minimale et maximale précisées dans les arrêtés préfectoraux correspondants.

Si le fonds loué comprend des bâtiments d’habitation, dont le loyer est calculé séparément, il convient d’actualiser chaque année le loyer en référence à la variation de l’indice de référence des loyers (Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, l’indice du coût de la construction servant à l’actualisation du loyer de la maison d’habitation du preneur est remplacé par l’indice de référence des loyers) à l’aide de l’arrêté suivant :

> Arrêté loyer habitation 2020 - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 1,29 Mb

Les modalités de calcul sont définies par l’arrêté :

> Arrêté statut du fermage 1995 - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 2,47 Mb

Minima et maxima des valeurs locatives

Ces limites (minima et maxima), opposables aux valeurs locatives, sont fixées par le préfet du département.
Ainsi, conformément à l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le préfet, sur proposition de la Commission Consultative Paritaire Départementale des Baux Ruraux (CCPDBR), détermine ces maxima et minima, qui font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans.
Par ailleurs, les maxima et minima sont actualisés chaque année au 1er octobre (ou à la date fixée par le préfet en application de l’article R. 411-9-11) selon la variation du dernier indice connu des fermages. Ils font l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de la préfecture.

Calcul du fermage pour les nouveaux baux

1 - Déterminer à quelle zone (A ou B) appartient la commune où sont situées les terres à partir de la carte suivante :

> Zonage baux ruraux - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,49 Mb

2 - Faire un état des lieux des parcelles (terres ou prés) et attribuer des points en fonction des critères définis dans les annexes de l’arrêté ministériel de 1995 :

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> ANNEXES-ARRETES-1995 FERMAGES TERRES - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,31 Mb

3 - Déterminer à quelle catégorie de points appartiennent les terres grâce au total des points

4  - Déterminer un prix du fermage compris dans la fourchette de prix correspondant à la catégorie de points définie   précédemment grâce à l’arrêté préfectoral suivant :

> arrêté_minima_maxima_valeurs_locatives_terres_bâtiments_2020 - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 1,14 Mb

5 - Appliquer une majoration dans le cas où des bâtiments sont présents sur les parcelles à partir de ce même arrêté préfectoral.

Calcul du fermage pour les baux en cours

Fermage 2020 = fermage payé en 2019 x 1,0055

Cas de la viticulture

Les modalités de calcul sont définies dans l’arrêté suivant :

> arrêté fermage vigne 1995 - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,56 Mb

Dans l’Yonne, les fermages viticoles sont calculés sur la base du prix des denrées, en application des articles L. 411-11, R.411-1 et suivants et R. 411-9-7 du code rural et de la pêche maritime.

Chaque année, dans le courant du 2ème trimestre, la CCPDBR se réunit afin de proposer l’actualisation des cours moyens des denrées dans le cadre de baux ruraux nouveaux ou à renouveler. Sur la base de ces propositions, le préfet publie les arrêtés relatifs aux prix des denrées pour le calcul des fermages viticoles et aux minima et maxima des valeurs locatives des vignes.

> Arrêté fermage viticole 2020 - format : PDF sauvegarder le fichiersauvegarder le fichier - 0,68 Mb

En cas de litige

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) est compétent pour statuer en cas de litige.

Contact à la DDTDirection Départementale des Territoires 89 :

Manon ÉTHUIN - Cheffe USEE - 03 86 48 41 35

ddt-sea@yonne.gouv.fr